הסכם מקרקעין
תהליך קניית דירה יד שנייה הוא מורכב, ולעתים אף עלול להיות כרוך בלא מעט סיכונים, במידה שאינו מבוצע באופן מקצועי ויסודי.
אנשים משקיעים את כל הונם בקניית דירה, אך לפעמים שכן אחד סורר יכול למרר להם את החיים. ניתן לצמצם את הסיכון: עשו בדיקה אישית – פשוט תגיעו מספר פעמים (רצוי בשעות שונות של בוקר וערב) לשכונה, שבו לכם מתחת לבניין ותצפתו. כך תוכלו להבין ולהכיר מקרוב את תמהיל השכנים, מדד הרעש, ועוד כל מיני דברים והפתעות נעימות ואולי גם לא נעימות שניתן לגלותם רק אם חווים את השגרה של הבניין וסביבתו.
לפני קניית דירת מגורים, או בית פרטי צמוד קרקע, המהווים חלק מבניין הרשום כבית משותף בטאבו, מומלץ לעיין במסמכי תיק הבית המשותף.
את תיק הבית המשותף ניתן להזמין באופן מקוון באתר השירותים והמידע הממשלתי
מסמכי היסוד המתקבלים במסגרת הזמנת תיק בית משותף, לפי סוגי תיקים, הם כלהלן:
תיק רישום הבית המשותף: צו הרישום, התקנון, תשריט הבית המשותף.
תיק תיקון צו הבית המשותף: צו התיקון, או התקנון המתוקן (אם ישנו).
תיק ביטול צו הבית המשותף: צו הביטול.
חשוב לעיין בתשריט של הדירה עצמה, וכן בתשריטים של הצמדותיה (תשריטי חניות, מחסנים, שטחי רכוש משותף, וכיו”ב).
בדיקת הנכס על ידי מומחה בתחום – השמאי מקרקעין יכול לבצע בדיקות מקצועיות לגבי היבטים נלווים שונים הכרוכים בנכס, כגון: בדיקת תכניות ותשריטים, אפשרויות של ניצול זכויות בניה קיימות, תכניות בניין עיר החלות על המקרקעין וסביבתם, אפשרויות חוקיות של ייעוד השימוש בנכס, קיומן של הפקעות, וכהנה.
חריגות בנייה מהוות עבירה פלילית. לקיומן אף עשויה להיות השפעה על שווי הנכס, אפשרויות השימוש בו, בעיות בקבלת משכנתה, וכן קנסות, צווי הריסה, חיובים נוספים של ארנונה וגם היטל השבחה מצד הרשות המקומית, ועוד צרות למיניהן שממש לא כדאי לכם להיתקל ולהתעסק בהן בעתיד.
בדיקת ההתאמה הפיזית של מצב הדירה אל מול היתר הבנייה, וכן אל מול מסמכי הרישום (נסח הטאבו, וכן מסמכי ותשריט הבית המשותף), לרבות בכל הנוגע לשטח של הדירה, מיקומה הפיזי בקומה, וכן וקיומן של חריגות בנייה – מחייבת ביצוע בדיקה של שמאי מקרקעין (או מהנדס בניין; ולעתים, גם מדידה באמצעות מודד מוסמך או אדריכל).
ניתן למנות מספר גורמי סיכון לחשיפה פוטנציאלית של קיום חריגות בנייה –
- דירות שהן ישנות.
- דירות בקומת קרקע ו/או דירות גג.
- דירות החורגות מגבולות הבניין לשטח חצר הבניין המשותף (דירות גן).
- דירות בהן מיקומי ו/או גודל הפתחים (דלת, חלונות) שונים לעומת אלו של שאר הדירות בבניין.
- דירות הכוללות אלמנטים של בנייה קלה.
- דירות עם מבנה חלוקה חריג (דירות מחולקות).
להלן דוגמאות לבעיות שבהן ניתן להיתקל לאחר בדיקה של שמאי מקרקעין ביחס לנכס –
- חריגת בניה במרתף.
- דירה הרשומה כמחסן או משרד.
- פרגולה ללא היתר.
- מחסן ללא היתר.
- סגירת מרפסת ללא היתר/רישיון.
- הרחבה בסלון ללא היתר.
- תוספת חדר ללא היתר.
- חניה ללא היתר.
- עליית גג ללא היתר.
- פתיחת/הגדלת חלון ללא היתר.
- גדר חיצונית גבוהה בחריגה מהיתר.
- ריצוף בחצר ללא היתר.
- בריכת שחיה ללא היתר/רישיון.
- ועוד.
אם בדירה קיימות חריגות בנייה משמעותיות – בנקים למשכנתאות עשויים לא לאשר הלוואת דיור. לכן, לפני רכישת דירה יד שנייה מומלץ לבדוק היטב את הנושא. ויוער, כי לעתים יהיה הכרחי להחזיר את המצב לקדמותו (לפי ההיתר), על כל המשמעויות הנובעות מכך, או שהסדרת החריגות תיקח זמן רב (התעסקות, הוצאות, עיכוב בהמשך מימוש העסקה, שלא לדבר על מחלוקת בין הצדדים בשאלות של אחריות ו/או חבות, טענות להפרת חוזה וכיו”ב).
באמצעות בדיקה מקדמית של שמאי מקרקעין מוסמך (ולעתים, בשילוב מומחים נוספים) ניתן לקבל מידע ונתונים רבים (כלכליים, תכנוניים ואחרים) אודות הנכס, וכך תוכלו להיזהר ולהימנע מכל מיני מוקשים אפשריים בדרך לדירה שלכם.
משכנתה של קונה
בדיקת זכאות וקבלת אישור עקרוני
אתם מתעתדים ליטול הלוואת משכנתה לצורך מימון העסקה? אם כן, מומלץ לערוך בדיקות מקדימות והכנות מתאימות מול בנק למשכנתאות.
נטילת משכנתה הוא תהליך שאינו קורה ‘מהיום למחר’. תחילתו בקבלת מסמך ‘אישור עקרוני’ לקבלת משכנתה מהבנק. מומלץ לעשות כן לפני מועד חתימת חוזה הרכישה, במטרה למנוע הפתעות ו/או בעיות בהמשך בנושא זה. אם כן, בשלב הראשון עליכם, הקונים, לוודא מול אחד הבנקים למשכנתאות, כי אתם אכן עומדים בקריטריונים לקבלת הלוואת דיור.
המשמעות של אותו ‘אישור עקרוני’ היא, כי הבנק למשכנתאות, בהתאם לנתונים הבסיסיים, אותם מסרתם לו, וכמובן בכפוף לנכונותם ואימותם, לרבות המצאת מסמכים רלוונטיים ודרישות נוספות לפי נהלי הבנק, אותן תמלאו בהמשך, מאשר כלפיכם שהוא מסכים – ברמת העיקרון – להעניק לכם הלוואת משכנתה לצורך מימון רכישת דירה.
לצורך מתן ‘אישור עקרוני’, הבנק למשכנתאות יבקש לקבל מכם מידע הנוגע, בין היתר, לרמת ההכנסה שלכם, המקצוע שלכם, האם אתם עצמאים או שכירים, נכסים שבבעלותכם, חסכונות, הלוואות, ועוד. וזאת, על מנת לבדוק את יכולת ההחזר הכספי שלכם (רצוי לברר מראש בטלפון, לפני ההגעה לסניף הבנק, איזה מסמכים עליכם להביא עמכם).
כיום, ניתן לקבל ‘אישור עקרוני’ להלוואת משכנתה בהליך קצר, פשוט ומהיר יחסית, באמצעות המוקדים הטלפונים של הבנקים למשכנתאות, או בסניפיהם.
חוזי קניית דירה יד שנייה כוללים סעיף לפיו אי קבלת משכנתה על ידי הקונים לא תהווה עילה מצדם לביטול החוזה. כלומר, אם בנק למשכנתאות לא יאשר לכם את ההלוואה אתם נוטלים סיכון משמעותי ועלולים להיקלע למצב בעייתי של הפרה יסודית של החוזה, עם חשיפה לחיוב בתשלום פיצוי כספי גבוה (בסך מוסכם וקבוע מראש) לטובת המוכרים. לכן, מומלץ לקבל ‘אישור עקרוני’, לפני החתימה.
אחוז המימון
כפי שצוין לעיל, מומלץ להיערך מראש לגבי הנושא של הלוואת משכנתה על ידי קבלת ‘אישור עקרוני’ לקבלת משכנתה לפני החתימה על חוזה רכישת דירה.
בהתאם להנחיות בנק ישראל קיימת הגבלה על אחוז המימון אותו ניתן לקבל במסגרת הלוואת משכנתה הנגזר מתוך שווי הנכס (כפי שייקבע בהמשך על ידי שמאי מטעם הבנק).
החלוקה היא לפי שלוש קבוצות רוכשים:
- רוכשי “דירה ראשונה” (מי שמעולם לא הייתה לו דירה) – אחוז מימון מקסימלי של 75%
- רוכשי “דירה יחידה” (הכוונה ל”משפרי דיור”) – אחוז מימון מקסימלי של 70%
- רוכשי “דירה נוספת” (הכוונה ל”משקיעים” מרובי דירות) – אחוז מימון מקסימלי של 50%
משכנתה של מוכר 
שלב זה רלוונטי רק לגבי קניית דירה יד שנייה אשר רשומה עליה משכנתה.
את הנושא של משכנתה יש לבחון גם מהזווית של המוכרים, כלומר, יש לשאול את המוכרים האם על הדירה רובצת משכנתה (ותוכלו גם לבדוק זאת בנסח הטאבו) ומהי יתרת הסילוק המלאה שלה.
בשלב זה, תוכלו לבקש מהמוכרים להמציא לעיונכם מסמך (תדפיס רשמי) של הבנק הממשכן בדבר אישור יתרת הסילוק של המשכנתה הרובצת על הדירה.
לנושא זה חשיבות, בין היתר, מאחר ואתם תהיו מעוניינים לדעת מתי וכיצד מתכוונים המוכרים להסיר את המשכנתה שלהם. האם יעשו כן בדרך של פירעון המשכנתה, או בדרך של גרירת המשכנתה לנכס אחר וחלופי אותם הם רוכשים למגוריהם ו/או נכס נדל”ן אחר שיש בבעלותם. עשויה להיות לכך רלוונטיות גם לעניין בניית לוח התשלומים שלכם במסגרת העסקה. שכן, עדיף שפעולת סילוק המשכנתה הרובצת על הדירה תתבצע בשלב מוקדם, ככל הניתן. ואם היא נעשית באמצעות כספי התמורה שאתם אמורים לקבל (ממכירת דירתכם),עליכם להיערך בהתאם ולסנכרן את סכומי ומועדי התשלומים, וכיו”ב.
נשמח לסייע לכם בליווי מקצועי ואישי של העסקה, במחיר הוגן ועם זמינות מיידית.
שלכם בברכה
ובנאמנות,
אבנית אביזמר – משרד עורכי דין | גישור טל- 03:6206579, 054-7705452 | אימייל avnit@avnitavizemer.co.il